Il prezzo di un annuncio è una richiesta, non un valore
Chi vende sceglie il numero che compare sul portale. Spesso lo sceglie alto, per lasciarsi spazio in trattativa o perché qualcuno gli ha promesso di più. Chi compra, invece, ha davanti solo quel numero e qualche foto. CasaScout serve a togliere questo squilibrio: prende un annuncio e lo mette accanto a misure che nessuno dei due può ritoccare.
Le tre misure che usiamo
1. La quotazione OMI della zona
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica due volte l'anno un intervallo di valori al metro quadro per ogni microzona d'Italia, distinto per tipo di immobile e stato di conservazione. Non è il prezzo di una singola casa, ma è un riferimento pubblico e neutrale: se un annuncio lo supera di molto, deve esserci un motivo.
2. La concorrenza vicina
Una casa compete con quelle simili in vendita negli stessi isolati, non con la media della città. Guardiamo superficie, numero di locali e condizioni degli annunci intorno, così il confronto è tra immobili che un acquirente metterebbe davvero sulla stessa lista.
3. Il tempo e i ribassi
Un annuncio che resta online per mesi, o che viene tolto e ripubblicato per sembrare nuovo, racconta qualcosa sul margine di trattativa. CasaScout tiene memoria di ogni annuncio che incontra: quando è comparso, quante volte è cambiato il prezzo, quali agenzie lo propongono.
Per chi è
Per chi sta cercando casa da comprare e vuole arrivare alla visita, o alla proposta, con un numero ragionato invece che con un'impressione. Funziona con gli annunci di Immobiliare.it e Idealista. Il primo verdetto non richiede un account; il report completo e i piani sono descritti sul sito di Charlie Cinolo, l'agente immobiliare che ha costruito lo strumento per il proprio lavoro.
Cosa dicono i numeri, a Milano
Sugli 875 annunci residenziali che CasaScout ha rilevato a Milano all'8 ottobre 2026, il prezzo richiesto mediano è di 5.269 euro al metro quadro. Il valore OMI di riferimento, pesato sulle stesse zone, è di 4.701: chi vende chiede in media il 12% in più di quanto indica l'Agenzia delle Entrate. Lo scarto non è uguale ovunque. Si va dai 2.350 euro al metro quadro di Quarto Oggiaro agli 11.150 di Brera, e in alcuni quartieri del centro le richieste superano l'OMI di oltre il 50%. Il dettaglio zona per zona è nella pagina dei prezzi delle case a Milano.
Da dove vengono i dati
Le quotazioni sono quelle ufficiali dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, primo semestre 2026, per tutte le microzone d'Italia: l'indirizzo dell'annuncio viene collocato dentro il perimetro della sua zona, non nella media del comune. Gli annunci simili vengono letti dai portali al momento dell'analisi. La data in cui un annuncio compare per la prima volta CasaScout la registra da febbraio 2026, ribassi e ripubblicazioni da settembre: la storia si allunga a ogni nuova lettura.